楼市库存降了！

本报记(jì)者庄灵辉卢志坤北京(jīng)报道

随着新开工面积回落及各(gè)类去库存政策持续推进，楼市(shì)库存规模终迎下降(jiàng)。

近日，多家机构发布的数据显示，今年二季(jì)度以来，全国重点城市新房(fáng)库存规模有所(suǒ)下降；近两个月，重点城市二手房累计挂牌量及去化周期等也出现下降。但整体来看，新房及二手(shǒu)房市场去化周(zhōu)期仍处历史高位，楼市去库存压力仍存。

多位受访人(rén)士告诉《中国经营报》记者，供给(gěi)规模收缩是目前库存下降的(de)主要原因，但去化周期(qī)既受库存规模影(yǐng)响，也受市场销售速度等因素影响，目前去化仍存较大压力。随着土地供应大幅缩量，市(shì)场正在(zài)进入自(zì)发去库存阶段，同(tóng)时(shí)也需支持政策进一步发力(lì)。

库存(cún)规模下降(jiàng)

多方数据显示，今年二季度以来尤其近两个月时间，楼市库存规模呈现较明显下降。

“观察百城(chéng)库存曲线，今年二季(jì)度开始其下行态势要更为明显。”上海(hǎi)易居房地产研究院副院长严跃进指出，今(jīn)年(nián)7月份(fèn)，全国百城(chéng)新建商品住宅(zhái)库存规模为46464万平(píng)方米(mǐ)，环比减少1.0%，同比减少3.5%。

麟评居住大数据研(yán)究院监测数据也显示，今年8月份，其监测的15个城市(shì)新房库存面积为(wèi)12258.75万平(píng)方米，环比微降(jiàng)0.1%，同比上升2%。

同(tóng)时根据中指(zhǐ)研究院测算(suàn)，截至(zhì)今年7月，全国(guó)住宅“已开工(gōng)未售库存”为25.2亿平方米，较去年年底回落5.2%，其中“竣工未售库存”为3.8亿(yì)平方米。

从历史数据看，2015年新(xīn)房(fáng)“已(yǐ)开工未售(shòu)库存”规模达29.5亿平方(fāng)米，此后两年(nián)下(xià)降，2018年后再度攀升。2022年(nián)以来(lái)，楼市降温(wēn)明显，全国(guó)新房“已开工未售库存”有所下降。

“与2016及2017年不同的是，当前(qián)市场销售规模并没有明显的复苏，库存下降主要是因为土地成交和新开工的明显缩量。”中指(zhǐ)研究院研究副总监徐跃进表示，2016—2017年(nián)随着市场销售提升(shēng)、库存水平下降，去化(huà)周期缩短，市场库存压力(lì)缓解；而(ér)目前虽(suī)然市场库存水平(píng)下(xià)降，但销售持续低迷，去化周期仍呈延长态势，市场库存压力攀升。

“二季(jì)度以来新房(fáng)库存规模(mó)下降主要得益于精准及时的购房宽松政策。”严跃进则认为，二季度开始(shǐ)，各(gè)地进一步放宽首套房认定标准，陆续取消房价限价政策，进一步促进购房门槛和房价成本降低；同时各地陆续推出(chū)“以旧换新”、公积金等政策，全力促进新房(fáng)去库存工作，系列支持政策对楼市去库存(cún)起到一定作(zuò)用。

楼市库存降了！e="font-L strong-Bold color210">除(chú)新房外，近两个月二手房库存规模也(yě)有所下降。

麟评居住大数据研究院监测数据显示，今(jīn)年7月份，其监测的14个重(zhòng)点城市(shì)二手住宅挂牌量(liàng)为229万套，环比下降0.8%，同比上升(shēng)33.2%；8月份挂牌量为(wèi)226万(wàn)套，环比(bǐ)下降1.21%，同比上升12.3%。今年8月份，重点城市二(èr)手房去(qù)化周期为20.1个(gè)月，环比下降11%，同(tóng)比上升8.5%。

楼市库存降了！s-style="font-L">“7月开始(shǐ)，重点城(chéng)市二手房整体挂牌量由(yóu)升转降(jiàng)，在去库存政策基调下(xià)，二手房挂牌量高位回落，出现边际改善。”麟评居住大数据研究院首席分析师王(wáng)小嫱表示，在去库存政策基调下(xià)，二手房挂牌量高位回落(luò)，出现边际改善，预计后续随着支持(chí)政策(cè)持续发力，存量挂牌房源有望持续(xù)改善。

去化压力仍存

库(kù)存规模(mó)下降的(de)同时，受整体市场(chǎng)环境及销售规模等因素影响(xiǎng)，楼市(shì)去化压力(lì)未降反增。

“今(jīn)年8月份，新房去化(huà)周期为18.5个月，较上月增(zēng)加0.2个月。”王小嫱指出，总体来看，当前新房市场库(kù)存量环比虽有所下降，但绝(jué)对值仍处于较高(gāo)水(shuǐ)平，去化周期也持续拉长，后续除进一步提(tí)高新房成交动力外，仍然需(xū)要“收储”政策(cè)的积(jī)极跟进(jìn)。

“从去化周期(qī)来看，截至今年7月，‘已开工未售库存’去化周期约3.4年，较去年年底延长0.6年；‘竣工未售库存’规模(mó)约为3.8亿平方米(mǐ)，较2020年(nián)增长70.9%。”徐跃进表示(shì)，与“已开(kāi)工(gōng)未(wèi)售库存(cún)”规模(mó)下降形成对(duì)比的是，“竣工未售(shòu)库存(cún)”规模自2020年以来持续增长，这也是市场销售持续乏力的表现。

“今(jīn)年(nián)7月份，全(quán)国(guó)百城新建商品住宅库存去(qù)化周期为26.6个(gè)月。”严跃进认(rèn)为，去化周期合理值界定为12—14个月，这说明(míng)当前去化周期明显偏(piān)高，去化压力处于“高温期”。

分城市来看，麟评居住大数据(jù)研究院数据显示，今年 8月份，北京、上海、广州库存量及去化周期均较上月下降(jiàng)，深圳去库存压力仍然较大，分别较上月、去年同期增(zēng)加0.3个(gè)月、5.5个月；二线城市(shì)中福州、南京、重庆3城库存量及去化周期较(jiào)上月均有所(suǒ)下降，合肥(féi)、长沙、温州等城市(shì)库存(cún)量及去化周期同环比均呈升势。

对于库存压力缓(huǎn)解，业内多寄希望于“收储”政策加快落地。

“地方国企收储去(qù)库存效果本(běn)应最直接，但受收购价格、资金成本、房源错(cuò)配等因素影响，目前落地节奏仍较慢(màn)。”徐跃进认为，目前国企收储存在(zài)价格撮合难(nán)度大、供(gōng)需错配及资金成本较高等因素影响，为加快政策落地节奏，应扩大“收储”后的(de)用(yòng)途范围，探索(suǒ)作为租(zū)赁住房(fáng)或先租后售，同时应扩大收购对象的(de)范围(wéi)，并进一(yī)步(bù)加大金融(róng)支持力(lì)度，如延长保障(zhàng)性住房再贷款最长使(shǐ)用期限等。

（编辑：王金(jīn)龙审(shěn)核(hé)：童海华校对：颜京宁）

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