秦农银行出售18套西安房源

　　每经记者夏子博每经编辑张(zhāng)静

　　秦农银行一口气上架18套(tào)西安房源。

　　根据西部产权交易网，上述房源价格在60.65万元(yuán)-111.71万元，其中16套位于莲湖区，2套位于长安区(qū)，价格最低的一套面积为130.91㎡，挂牌价仅60.65万元，单价低至4633元/㎡。

　　即使(shǐ)当前二(èr)手房价格遇冷，西安二(èr)环内(nèi)，平均5500元/㎡左右的价格也是很难想象的。

　　但事实上，上述18套房源是第二次摆上(shàng)货架了，价格下调了近200万元。这或许与其“特殊”的产权关系有关，莲湖区房(fáng)源挂牌所留电(diàn)话人士表示，国有资产在一些程序问题(tí)上可能导致(zhì)过户进展缓慢，去(qù)年卖了一套类似房源(yuán)，现在这9个月了还没过户……

　　18套房源中，最贵(guì)的两(liǎng)套由秦农银行长安(ān)支行挂出，分别为(wèi)子午(wǔ)大道899号智慧城五期3幢(chuáng)24层1单元12403室、12404室(shì)，建筑面积94.45平方米，挂牌价111.71万(wàn)元(yuán)。这也是唯(wéi)二两套单价超过10000/㎡的房源。

　　剩(shèng)下的16套都由(yóu)秦农(nóng)银行莲湖支行挂出，包括玉祥阁、悦园小区、方兴大厦(shà)、潘家村小区等秦农银行出售18套西安房源，上述房源面积都在100㎡以上(shàng)，但由于房龄较长，多为老旧小(xiǎo)区，户型设计(jì)过时，买不上多少价格，价(jià)格最低(dī)的一套位于莲湖区玉祥阁小区，面(miàn)积为130.91㎡，评估价为101.09万元(yuán)，但挂牌价仅需60.65万元，单价低至4633元/㎡。

　　这(zhè)些价(jià)格普遍低于某购(gòu)房APP上的市(shì)场价，以玉祥阁(gé)小区为例，130.91㎡户型的一套房源最低(dī)挂牌价为92万元，单价为7028元/㎡。

　　这批(pī)房源也不是首次挂牌(pái)了。据《中(zhōng)国房地(dì)产报》，2023年1秦农银行出售18套西安房源2月份，秦农(nóng)银(yín)行也曾挂牌出售(shòu)上述房源，不过当时共有25套，其中7套为商铺。挂牌结束后，这7套商铺全部成交(jiāo)，剩余的18套住宅(zhái)即为上述住宅，总(zǒng)价约为(wèi)1590.09万元(yuán)。而此次挂牌的房源总价约1393万元，相(xiāng)较(jiào)于上次(cì)下调了196.41万元。

　　西(xī)安二手房价格整体走弱不(bù)假(jiǎ)，但远低于市场却出(chū)售遇冷，或许还与(yǔ)这(zhè)批房源的产权关系有关。

　　在挂牌(pái)信息中提示(shì)，目前房(fáng)产证载所有(yǒu)权人与现出售人秦农银行莲湖支行(xíng)不一致（由于2015年信用(yòng)社体制(zhì)改革，因多种(zhǒng)原因暂未变更权属人名称(chēng)）。

　　记者以寻求购房者身(shēn)份致电挂牌信息电话，对方秦农银行出售18套西安房源告知道，莲湖支行挂牌的16套房源中，只有（玉祥阁）那三套房产是在个人名下，所以(yǐ)比(bǐ)其他要便宜得多，其中两户配合意愿度(dù)低，后(hòu)续交易过程可能需(xū)要动用法律手续(xù)，另外，莲湖支行(xíng)、户(hù)主、购买人三方在签(qiān)合同、过户、打账等流程上(shàng)如何获得房管部门认可备案也是个问题(tí)。

　　“即使配(pèi)合意愿度(dù)高的(de)情况下，国有资产在一些程序问题上(shàng)也可能导致过(guò)户(hù)进展缓慢，处理起来很复杂繁琐。”上述莲湖区房(fáng)源人士表(biǎo)示，去(qù)年卖了(le)一(yī)套类似房(fáng)源，现在这9个月了(le)还没过户，就是卡在税费问题上。

　　上述(shù)人(rén)士还(hái)表示，“无法保证房源不(bù)漏(lòu)水之类的，都是20年的(de)老房子(zi)了，因为之前长期没住人，有可能比同小区房(fáng)源平均质(zhì)量还要差一些。”

　　一位玉祥阁(gé)房源(yuán)附近的房屋中介人士(shì)表示，附近小区里房(fáng)子基本不会(huì)空，有一部分住的(de)，也有一部分(fēn)是租的，只要价格到位不愁租(zū)，租金每月基本在(zài)2500元左右。

　　优化资产结构？

　　一般而言，大型国企及上市公司(sī)挂牌出售房产，无外乎两种(zhǒng)原(yuán)因：

　　一是(shì)确因闲置而(ér)出售：为了盘活固定资产，提(tí)高资产运营(yíng)效率，减少不必要的成本开支，从而提高整体运(yùn)营效率；二是出(chū)于优化(huà)业绩：因为(wèi)业绩(jì)压力，通过(guò)出售房产来改善财务报表，在短(duǎn)期内提振公司业绩。

　　业绩压力(lì)并不算大，“优(yōu)化资产结构(gòu)”更可能是(shì)秦农(nóng)银行考虑(lǜ)的(de)方向。

　　据悉(xī)，秦农银行是2015年在原西安市城(chéng)六区农村信用合作联社基础上，以(yǐ)新(xīn)设合并方式组建的一家省级农商银行。秦农银(yín)行相(xiāng)关负责人告(gào)诉记者，改制过程中，原来(lái)各(gè)联社的债权债务及法律关系由秦农银(yín)行(xíng)进行承(chéng)继，上述18套房源就是改制以前原(yuán)信用社联(lián)社时期购置的，对这些权属是没有(yǒu)争议的。

　　该秦农银行负责人进一步表示：“我们这个资产实际上是(shì)属于(yú)一种正常处置，按(àn)照我行发展规划及相关文件(jiàn)，我们自有的不动产要盘活处置，作为金融机构，我们肯(kěn)定也要优化资产配比、提高资本充(chōng)足(zú)率，当然去(qù)年的(de)情况(kuàng)不是非常理(lǐ)想，流拍了。”

　　上述莲湖支行挂牌所留电话人士亦表示，秦农(nóng)银行正在清(qīng)理相(xiāng)关资产以求盘活国有资(zī)产。据他介绍，莲湖支行上架的16套房产，基本都是2000年前后的单位团购房，当时有职(zhí)工退房，最后就退到了单位名下，有3套后来发(fā)现还在个人名下。长安支行挂牌电话人士也表示，“挂牌房源属于单位当时买的房(fáng)，但是现在有好多原因，需要把这些固定资(zī)产都卖掉。”

　　“不少住(zhù)宅(zhái)20年都是闲置的，这些房产(chǎn)对于企业来(lái)说是有税的。”上述挂牌电话人士(shì)表示。

　　不过，从当前(qián)挂牌情况来(lái)看，上(shàng)述18套(tào)房源(yuán)仍存在无法(fǎ)全部脱手的可能。

　　对(duì)此(cǐ)，秦农银行相关人士表示，按照国有资(zī)产交易管理规定，一般国有(yǒu)资产对外首(shǒu)次挂(guà)牌肯定要(yào)按照(zhào)评估价，如果(guǒ)没有成交，就(jiù)会根据市场(chǎng)反馈再确定新的挂牌价格，或者重新确定盘活处置方式，有处置的，有盘活的，有出租(zū)的，最终的要求是一房一(yī)策，把盘活处置推进下去，最终要达(dá)到的一个国(guó)有资产保值增值，后期我们可能还会有少(shǎo)量的商(shāng)铺会进行盘活处置。

　　实际上，将价值不大(dà)的固定资产梳理出清(qīng)，或也符合秦农银行战(zhàn)略需求。

　　2021年印发的《陕(shǎn)西省“十四五”金融业高质量发展规划(huà)》明确提到，“支持秦农银行争取在全(quán)省布局，加快筹备(bèi)上市，走特色化发(fā)展道路，打造全国一流农商行”。

　　“全省布局”和“筹备(bèi)上市”或是秦农银(yín)行未来发展的一条主线。近年来秦农(nóng)银行在合并吸纳上(shàng)动作频频，2024年7月，秦农银行蓝(lán)田支行、周至支行(xíng)正式挂牌开(kāi)业，标志着秦农银行改革任务完(wán)成，再次吸纳合并(bìng)两(liǎng)家农商行，银行营(yíng)业网点数量变更为442家，继续位(wèi)居西安市金融机(jī)构(gòu)首位。

　　而(ér)倘(tǎng)若(ruò)要进行《陕西省“十(shí)四五(wǔ)”金融业高质量(liàng)发展规划》提到的——“筹备上市”，上述类似老旧房产的固定资产(chǎn)对(duì)上市毫无帮助(zhù)，甚至可能成为累(lèi)赘。

　　从经营(yíng)角度看，当前秦(qín)农银(yín)行整体经营还是比较稳健的。2023年公司(sī)总资产、营收、净利润分别为4441.19亿(yì)元、72.04亿元、18.55亿元，分别同比增长9.33%、13.16%、-0.30%，联合(hé)资信出具的2024跟踪评(píng)级报告，维持秦农银行主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。

　　但秦农银行也有些问题比较棘(jí)手。例如评级(jí)报告提示：1．秦农(nóng)银行贷款行业及客(kè)户集(jí)中度较高(gāo)，房地(dì)产业贷款不良率高；2．关注类贷款和(hé)不良贷款规模及占比有所上升，信贷资产质(zhì)量面临一定(dìng)下迁风险，拨备水平(píng)有待提升。

　　评级报告显示，秦农银行最大十家客户贷(dài)款比例2019年至2023年分别为67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而据《中国经营报》统计，2022年14家主板、新三板上市农商行前十大贷款客户占(zhàn)比的(de)平均值为30.12%，远低于秦农银行。

　　客户集中或(huò)与(yǔ)其省(shěng)级农商行定位有关(guān)，联(lián)合资信评级报告中指出：“贷款(kuǎn)客户集中度方面，秦农农商银行加大力度支持(chí)‘一带一(yī)路’等省(shěng)内重点项(xiàng)目和西安市本(běn)地国有企业，投放(fàng)了部分基础设施建设类贷款(kuǎn)，导致其客户集中度水平较高，面临(lín)一定的贷款客户集中风险……”

　　值(zhí)得注意的是，秦农银行前十大客户中出现逾期的情况(kuàng)。评级报告显示，贷款前十(shí)大(dà)户主要涉(shè)及交通运输业和(hé)建筑业，2023年年末贷(dài)款前十大户中涉(shè)及逾期贷款余(yú)额16.00亿元（单户逾期）、无(wú)不良情况，针对大户大额逾期情况，秦农银行正在积极协调化解，但未来实际(jì)处置(zhì)情况有待观察(chá)。

　　秦农银(yín)行在一些信贷风险核心数据上低于行业平均值，2023年末，我国商(shāng)业银行不良贷款率、关注类贷(dài)款占比分别为1.59%和2.20%，分别较上年末下降0.04和0.05个百分点(diǎn)，拨备覆盖率为205.14%。而截至2023年年末，秦农银行不良贷款率、关注类贷款占比分别达到(dào)2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20个百分点(diǎn)，拨备覆盖率164.59%，同比下降4.62个百分点(diǎn)。

　　评(píng)级报告中显(xiǎn)示，秦农农商银行凭借良好的客群基础及广泛的(de)网点分布等优(yōu)势，坚(jiān)持(chí)服务实体经济的战略导向，专注服(fú)务“三(sān)农”、中小微企业(yè)以及个人客户，存贷款业务(wù)市场竞争力较强；陕西省金融机构众多带来的同业竞争压力较大(dà)，2023年，秦农农商银行存贷款业务市场占有率在当地同业中保持中上游水平。

　　封(fēng)面(miàn)图片来源(yuán)：每(měi)日经济新闻记(jì)者夏子博摄

责任编辑：李琳琳

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