滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑

　　每经记者包晶晶每经编辑魏文艺

　　近期，在已(yǐ)公(gōng)布上半年业绩的上市物企中，滨江服务（HK03316，股(gǔ)价16.76港元，市值46.33亿港元(yuán)）的营收(shōu)增速排在第一位。

　　中报显示，滨(bīn)江服务上半年实现收入16.5亿元，同(tóng)比增长38.7%；毛利(lì)4.22亿元，同比增长(zhǎng)32.6%；毛利(lì)率从去(qù)年同期的26.7%下降至25.6%；期内利润(rùn)为(wèi)2.7亿元(yuán)，同比增长14.7%；公司权益股东应占期内利润为2.65亿元，同比增长14.9%；净利(lì)率为16.5%，较2023年同(tóng)期的20.0%有所下降。

　　视觉中国

　　《每日经济新闻(wén)》记者注意到(dào)，在多个业务板块中，上半年滨江服务的(de)物业管理服务(wù)板(bǎn)块(kuài)收入同比增长，但占比(bǐ)有微降(jiàng)；非(fēi)业主增值服务收(shōu)入占比缩减，同时“5S增值服(fú)务”收入比重大增(zēng)。同时，滨江服务(wù)源自(zì)独立第三方的业务占比上升明显。

　　业务(wù)结构变动致毛利率下滑(huá)

　　自(zì)2023年下半年起，“增(zēng)收不增利”“现金(jīn)流紧缩”开始困扰物业企业。外拓风险加大、规模扩张承压(yā)之下，部分业绩(jì)稳定增长(zhǎng)的物(wù)企不约而同(tóng)地向“增值(zhí)服务”要收益。

　　记者(zhě)注意到，滨江服务从2022年起便提出(chū)“将5S增值服务视为未来的利(lì)润增长引(yǐn)擎”，将业务板块划分为物业管理服务、非业(yè)主增值服务及5S增值服务，形成综合服务(wù)范围。

　　其中“5S增(zēng)值服(fú)务”包括家政服务、经纪服务、家装服务、向业主销售家具、停车位及储(chǔ)藏室以及其他社区增值服务(wù)。尽管物业管理服务仍是滨江服(fú)务2024年上半年(nián)的主要收入来(lái)源，但(dàn)增长势头已经明显不及增值服务，5S增值服务的占比同比上升13.8个百分点至29.9%，收入(rù)同比增长158.5%达到4.94亿元。

　　比较(jiào)滨江服务2021年到2024年的4次中期(qī)业绩，5S增值服务收入分(fēn)别为0.66亿元、0.61亿元、1.91亿元(yuán)和1.36亿元，占比(bǐ)分别为11.1%、7.4%、16.1%和(hé)27.4%，正逐渐成为收入(rù)的重(zhòng)要支柱。

　　而传(chuán)统的物业管理服务收入同比(bǐ)增长25.9%至9.05亿元，占总收入比重约54.9%，相较去年(nián)同期的60.4%减少5.5个百分点(diǎn)。同时，非业主增值(zhí)服务收入2.51亿(yì)元，同比下降10.3%，占比15.2%，同比减(jiǎn)少(shǎo)了8.3个百分点。

　　在利润层面，5S增值服务对利润的(de)贡(gòng)献度也不可小觑。5S增值服务产生的毛利增长103.7%至1.36亿元，占比达到约31%；而物业管理(lǐ)服(fú)务贡(gòng)献的毛利为1.78亿元，占比为42.3%，两(liǎng)者贡献度的差(chà)距较2023年同期有明显缩小。

　　不滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑过记者(zhě)注意到，滨江服务(wù)业务结构变动的同时，也带来了毛(máo)利(lì)率(lǜ)的波动。

　　上半(bàn)年，滨江服务的毛利(lì)同比增长32.6%至4.22亿元，但毛利率从(cóng)去年同期的26.7%下降至25.6%。主(zhǔ)要原因是，毛利最(zuì)高的非业主增值服务板块收入和利润规模(mó)同(tóng)比(bǐ)收(shōu)缩，毛利占比下(xià)降了10个(gè)百分点。同时，营收占比最大物业管理服务(wù)虽然毛利率增长5个百分点至19.7%，但拉低了均(jūn)值。

　　此外，快速增长的5S增值服务贡献了近三成的毛利，但毛利(lì)率下降了7.4个百分点至27.4%，毛利率(lǜ)拉(lā)动作用仍有限。

　　据中物智库统计，上半年62家上市物企中，滨江服务的营收增长速(sù)度（38.7%）排在第一位(wèi)；62家上(shàng)市(shì)物企平(píng)均滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑毛利率(lǜ)跌至20.7%，滨江服务处于前1/3水平。

　　滨江服务方面称，车(chē)位及储(chǔ)藏室销售服务和优(yōu)居服务中硬装业务的快速增长推动了5S增值服务的上升。从利润层(céng)面看(kàn)，也正是由于硬装(zhuāng)服务发展迅速，相(xiāng)应板块出(chū)现毛利率(lǜ)下降。

　　对于物业企业告(gào)别高利(lì)润(rùn)时代，中指(zhǐ)研究院物业事业部总经理牛晓娟向《每(měi)日经(jīng)济新(xīn)闻》记者表(biǎo)示：“物业管理(lǐ)行业正步入转型(xíng)升(shēng)级的关键(jiàn)时(shí)期，物业企业高毛利时代短期内将较难再现，追求合理利润，‘长坡薄雪’才能持续(xù)良性发展。”

　　独立第三方业务占比明显上升

　　与(yǔ)母公司滨(bīn)江集团步调一致的(de)是(shì)，滨(bīn)江(jiāng)服(fú)务高度聚焦在经济发达的浙江(jiāng)省内。

　　截至今年6月30日，滨江服务在管建筑面积(jī)约为(wèi)6310万平方米，较2023年同期(qī)增长29.6%。其中，位于杭州(zhōu)的(de)在管项(xiàng)目面积占比达63.6%，浙江省内在管面积占比97.2%。目前(qián)合约项目扩展至江苏、江西、广东(dōng)、海南、上海等地的(de)21个城市(shì)。

　　截至报告期末(mò)，滨江(jiāng)服务已签署的合(hé)约建筑面积约9000万平方米，较2023年同期增(zēng)长21.3%。此外，滨江集团上半年拿地10宗，其(qí)中不乏高溢价热门地(dì)块(kuài)，均有望成为后续业务(wù)增长(zhǎng)的重要支撑。

　　从(cóng)管理费上看(kàn)，上半年滨江服务(wù)平均(jūn)物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)费约为(wèi)每月每平方米(mǐ)4.17元，较去年统计(jì)降低了0.1元。但根据中指研究院对全国20城物业服务(wù)均(jūn)价(jià)的统计，杭州市均(jūn)价为每月每平方米2.93元，滨江服务的物管(guǎn)平(píng)均费(fèi)用水平远超过杭州的平均水平。

　　值得注意的是，滨江服(fú)务源自独立第三(sān)方的业(yè)务占比上升明显。截(jié)至6月30日，公司在管(guǎn)面积中，源自独立第三方的建筑面积占比(bǐ)已提升(shēng)至57.7%，较去年同期增长了1.6个百分点。上半年(nián)净增加的在管建(jiàn)筑面积与合约建筑面积中，源自独立第三方的比例分别达到65.2%与67.4%。

　　具体(tǐ)来看，上半年滨江服(fú)务凭借在管西溪之星项(xiàng)目的表现，签约(yuē)溪汀(tīng)家园、西溪花城两个安置房项目，预(yù)计年(nián)饱和营(yíng)收(shōu)约1800万元。同时，中标多个高质量存量住宅项目，如天誉湾、旭江华庭等，预计年饱和(hé)营收(shōu)均超千万元(yuán)。

　　“集团以多种途径进行(xíng)外拓，外接项目呈现来源多样化的特性，包括但不限于市场直拓(tuò)、保持(chí)与战略合作伙伴的友好关系以及承接(jiē)政府项目。”滨(bīn)江服务在中报中表示。

　　从财务状况来看，至(zhì)报告期末，滨江服务流动资产为27.37亿元，同比增加5.1%；现金及(jí)等(děng)价物(wù) 8.67 亿元，同(tóng)比减少40.4%，主要是由于支付款项(xiàng)及购买定(dìng)期存(cún)款理(lǐ)财产品。公司无贷款滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑或借贷，合约负(fù)债17.14亿元，同比增加10.2%，主要是由于项目数量增加及预收物业费增加2.33亿元。

　　对于物业行业的发展趋势，牛(niú)晓娟分析称，物企将重点围绕多个维度展开(kāi)竞争：一是服务品质与差异化竞争(zhēng)；二是外拓能力的竞争；三是规模较(jiào)大之后如何整合(hé)的竞争；四是智能化与数字化转型；五是跨界合作与资源融合，这种策略不(bù)仅有助于物业企业进一步拓宽服务领域，还能显著提升市场(chǎng)综(zōng)合竞争能力。

未经允许不得转载：北京APP开发_微信小程序制作_公众号开发_新思络软件定制公司滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑