生活成本高企，房租涨了该怪谁？

美国司法部（Department of Justice，以下简称(chēng)DOJ）联合八个州向北卡罗来(lái)纳州(zhōu)中区的美国联邦地区法院提交了一(yī)份115页(yè)的起诉书，对房地产(chǎn)软件公司RealPage发动了反垄断诉(sù)讼。DOJ认为，RealPage公司利用其开发的AIRM和(hé)YieldStar软件，鼓(gǔ)励房东共享非公开的、具有竞争敏感(gǎn)性的信息，从而(ér)操控了公寓租金价格，促成了(le)房东之间的价格合(hé)谋，这不仅影响了租房(fáng)市场的正常竞争秩(zhì)序，还对租客的利益造成(chéng)了损害。据此，DOJ认为RealPage已经违反了《谢尔曼法(fǎ)》的(de)第1和第2条(tiáo)，要(yào)求法(fǎ)院(yuàn)判(pàn)令(lìng)RealPage停止其反竞争(zhēng)行为，并恢复市场的竞争状态。

应该说，相比于美国政府(fǔ)最近对(duì)脸书、谷歌(gē)等万(wàn)亿体量(liàng)的科技巨头(tóu)发动的反(fǎn)垄断诉讼，针对RealPage这(zhè)样一家市值(zhí)不足百亿美元的 “小(xiǎo)公司”的(de)诉讼实(shí)在是显得很(hěn)不起眼。不过，无论是从法律角度(dù)还是政治角度看，这个“小”案的意义却并不小。从法律(lǜ)角度看，由于这个案件涉及(jí)了利用算法操纵(zòng)价格合谋的问题，因(yīn)而很可能会成为价(jià)格合谋问(wèn)题(tí)的一个里程碑式案例。而从政治角度看，这个案件的走向更(gèng)可能对正(zhèng)在如火如(rú)荼进(jìn)行的美国大选产生重要的影响，进而影响到美国(guó)未来几十(shí)年的(de)走向。

案件的相关背景介绍

房(fáng)屋(wū)租赁市场在(zài)美国是非常重要的一个消费市场。在美国(guó)，数千万收入较低(dī)的美国(guó)人由于难以承担(dān)高昂的房(fáng)价，因而都不得不选(xuǎn)择租房(fáng)，而房屋租金在他们的支出(chū)中(zhōng)则占到了很高的(de)比例(lì)。让我们(men)来看一组数据：2000年时没有大学学位的人群的租房费用(yòng)占(zhàn)总支出(chū)的(de)比例大约为30%，而到2017年，这一比例已经上升到了42%。而对于刚从(cóng)大学毕业的人群，2000年时(shí)其租房费用占总支出的比(bǐ)例大约为26%，而在(zài)2017年(nián)时(shí)，这一比例已经上升(shēng)到了34%。2021年，将(jiāng)收入(rù)的一半以上(shàng)用于租房的(de)家庭数量大约为1040万，占到了全(quán)美租赁家庭比例的25%。到了2022年，这类家庭的数量又进一步增加(jiā)到(dào)了1210万户(hù)。与此(cǐ)同时，由于(yú)住房需求属于刚性需求，因而租户的租房需求总体上是缺乏价格弹(dàn)性的。在(zài)这种状况下，即使房租大幅上涨，租户(hù)也不(bù)得不(bù)被迫接受。房租的涨落对于低收入美国人的生活水平息息相关。虽然本案仅涉及(jí)一个“小公司”，但(dàn)案件的动向(xiàng)在美国国内却备受关注。

本案的被告RealPage是一(yī)家总(zǒng)部位于美国得克萨(sà)斯州理查森(sēn)市的软件公司。该(gāi)公司成立(lì)于1998年(nián)，核(hé)心业务是开发和销售用于物业管理、租(zū)金(jīn)定价和收(shōu)入管理的软件(jiàn)产(chǎn)品，并为(wèi)多户型住宅物业管理公司和租户提供综合性的解决方案。通过不断收购(gòu)竞争(zhēng)对(duì)手并整合其技术和数据资源，Real Page在(zài)收(shōu)益(yì)管理软件市(shì)场上(shàng)建立(lì)起了(le)显著的市(shì)场地位。根(gēn)据RealPage自己的估计，在这一市场上(shàng)其份额(é)已达到了80%以上。

RealPage旗下拥有多款著名软件，其中YieldStar、AI Revenue Management(AIRM)和Lease Rent Options（LRO）这三款收(shōu)益管理软件被主要用(yòng)来帮助租户进行租金管理。除了以上三(sān)款收益管理软(ruǎn)件外，RealPage还拥有自己的物业软件、数(shù)据分析工具以及市场调研工具。这些软件(jiàn)一起为房东和房屋管理公司提供了一套完整的(de)管理(lǐ)解决方案。

案件的相关市场分析

从性质上(shàng)看，这个案件属(shǔ)于反垄断中(zhōng)的垄断协议类案件。一(yī)般来说，这类案件的分析可以(yǐ)分为两个关(guān)键步骤：一是界定相关市场(chǎng)。这(zhè)一步(bù)的主要任务是说明(míng)垄断协议(yì)究竟发生在(zài)哪儿，并帮助人们(men)认清(qīng)其(qí)影(yǐng)响的波及范围。二是对垄断协议(yì)的(de)相关事实和影响进(jìn)行分析(xī)。

这里，我们先对相关市场问题进行分析。根据起(qǐ)诉书，本(běn)案被告RealPage涉嫌违法(fǎ)的主要行为是利用其软件来帮助房东进行定价协调。这个案件涉(shè)及(jí)的应该有两个市场——房东们所在的市(shì)场和RealPage的软件所处的市场。DOJ提出(chū)了本案的两个相关产品市场，一个是本(běn)地“传统多(duō)户型住宅租赁市场”；另一个则是美国商业化收益管(guǎn)理软件市场。

先看第一个相关市场。根据DOJ在起(qǐ)诉书中的陈述，所谓“传统多户型住宅”指的是有五个或五个(gè)以上居住单位可以向公众出租的(de)公寓。根据DOJ的解释，他们(men)划定的这一市场不包括学生住房(fáng)、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)、老年(nián)公寓或军人(rén)公寓等“非(fēi)传统”的公寓住宅(zhái)。根据(jù)RealPage的(de)估计(jì)，2023年美国的这类公寓共(gòng)有1400万(wàn)套(tào)，这大约占到了同期美(měi)国公寓总量的2/3。

为了论证这个市场构成独立的相关市场，DOJ用替代性原理对(duì)其(qí)进(jìn)行了分(fēn)析。首先(xiān)，DOJ认为(wèi)“传统”多户型住宅和“非传(chuán)统”多户型(xíng)住(zhù)宅之(zhī)间不存在可替代性(xìng)。其原(yuán)因是(shì)直观的，因为“非传统(tǒng)”住(zhù)宅的入住通常会有一定的资格限制。比如学生公寓仅限学生入住，老年公寓仅限老人入住(zhù)，经济(jì)适用房(fáng)则只(zhǐ)有收入不足某一水平的人才(cái)能申请。其次，DOJ认为传统多户住(zhù)宅和独户住宅(zhái)之间不存在替代关系。其原因(yīn)是独户住宅的购置和租赁价(jià)格都要显著高于多户住宅，那些选择在多户型(xíng)住宅租房的人一(yī)般收入水平(píng)都不高，他们通(tōng)常没有能力(lì)购买或租用独(dú)户住宅。再次，DOJ认为多户型住宅中的(de)不同户型是可以相(xiāng)互替代的(de)，因而在“传统(tǒng)多户型住宅(zhái)租赁市场”内部无需再进一步根据户型特征(zhēng)细分市(shì)场。

在DOJ看来，选择租用“传统多户型(xíng)住宅(zhái)”的用户更关心的是性价比，除了个别有特殊需求的租户外，并不会特别关心户型，因而就没有必要按照户(hù)型对市场进一步进行细分(fēn)。基于这三点(diǎn)理由，DOJ认为(wèi)“传统多户型住宅租赁市场”构成了独立的产品相关市场。至于地域相关(guān)市场(chǎng)，DOJ认为房屋租赁市场的(de)竞争主要集中在某一局部地区内部，因而案(àn)件对应(yīng)的地域相关市场应该是(shì)本地市场。综合产品市场和(hé)地域市场的界定可知，第一个产品市场(chǎng)应为本地传统多户型住宅租(zū)赁市场。

再看第二个相关市场。DOJ认为，传统多户型住(zhù)宅的房东(dōng)在(zài)进行定价时，主要(yào)采用的方法有两种，一种(zhǒng)是(shì)传统的、不借助软件的定价方式，另一种则是由收(shōu)益管理软件辅(fǔ)助的定价方(fāng)式。这两种定价(jià)方式在操作上存在着很大的(de)不同。尤其重要的是(shì)，当采用传统方(fāng)式进行定价时，房东通常不了解其他(tā)房东(dōng)的决策信(xìn)息，因而他们在定价时通(tōng)常会彼此竞争。而当他(tā)们有(yǒu)软件辅助时，则不仅可以了解其竞争对手的定价状(zhuàng)况，还可(kě)以听取软件给出(chū)的定价建议，这就使得他们之间的(de)定价缺少了(le)竞争性。基于上(shàng)述理(lǐ)由，DOJ认(rèn)为采用商业化收益管理软件定价是一种独特的(de)、不可替代的定价方(fāng)式，因而“商业化收益管理软件市场(chǎng)”就构(gòu)成了独立的产品市场。由于这类软件的销售和(hé)应用(yòng)范围都是全国性的，因而其对应的地域市场应该是美国境内。综合这些分析(xī)，DOJ认为第二个相关市场(chǎng)应该界定为(wèi)美国的商业化收益管理软件市场。

被告主要行为介绍

在起诉书中，DOJ列举了RealPage的如下行(xíng)为：

第一，RealPage一直(zhí)在用自己旗下的几款软件从房东那里收集的竞争性敏感数据，并将这些数据(jù)共享给使用(yòng)这(zhè)些软件的用户(hù)。

作为(wèi)收入管理软件，YieldStar和AIRM的运行都需(xū)要依赖于用户(hù)提供的数据。因而，RealPage就借此(cǐ)向使(shǐ)用它的房东收集(jí)了大量的敏感(gǎn)数据。这些数(shù)据包括租赁申请、已签署的新租(zū)约、续租报价及接受情况、以及未来入住率的预期等。需要指出的是，Real－Page在搜集这些数据之后，除了(le)用它们进行必(bì)需的相关(guān)分(fēn)析之外，还会将这些数据分享给使用这款(kuǎn)软件的用户(hù)。比如，用户(hù)可以通过YieldStar和AIRM查找和自己出租类似房产的“对手”的大致(zhì)状况，还可以查找到附近市场的租金变化等(děng)信息。

对于那(nà)些购买了LRO服务的(de)房东，他们还可以通过这款软件(jiàn)获得(dé)通(tōng)过大量电话访谈(tán)获得的数据，而从这(zhè)些数据当(dāng)中，他们就可以获得很多关于其竞(jìng)争对(duì)手的信息。除(chú)此之外，少数(shù)LRO用户(hù)还购买了一(yī)款名为AutoComp的(de)服务。通过这个服务，房东(dōng)们将可以获得更多由(yóu)RealPage人工(gōng)搜集的关于其竞争对手的数(shù)据。

DOJ认为，在一个竞(jìng)争的市场环境(jìng)之中(zhōng)，上述的很多信息都(dōu)是敏感(gǎn)的和非公开的。在所有(yǒu)的房东都不知道这些信息的情(qíng)况下(xià)，他们会更有激励去降低房租吸引租户(hù)。而当这些信息被所有(yǒu)的房东共享之后，他们就(jiù)更有激(jī)励彼此协(xié)调，让房租处于(yú)一个较高的位置。

第二，RealPage会利用对数据的分析结果，对(duì)房东给出具体的定(dìng)价建(jiàn)议。

在从(cóng)房东和第三方搜集到大量数据之后(hòu)，RealPage会用其算法对这些数据进行整合和加工(gōng)，由此生成单(dān)元级别的租金估价。随后，它会基于这些估价对用户提(tí)供很多具体的建(jiàn)议，以确保其实现租金的最大(dà)化。比如，它会向房(fáng)东建议(yì)当前是(shì)否需要(yào)调整价格，并给出大致的调价幅(fú)度来供其参考。

需要指出的是，考虑到在很多时候，房东(dōng)可(kě)能不会采纳RealPage给出的建议。为了尽可能减少这种情况的出(chū)现，RealPage对其软件的(de)操作界面进行了(le)精心设计，以此来提(tí)高房东对其建议的采纳率。除此之(zhī)外，RealPage还推动房东们采用自动接受设(shè)置。当房(fáng)东采取(qǔ)了这一设置之后(hòu)，软件就(jiù)会(huì)自动批准建议的(de)价格变化。这样，房租的定价权就从房东(dōng)手中转移到了RealPage手中。

DOJ认为(wèi)，RealPage提供的这些建议不仅会(huì)让房东更有激励维持其高房(fáng)租，还可(kě)以有效促进房东之间的(de)协调，让他们(men)达(dá)成合谋。

第三，除了通过软件为(wèi)房东提供定价建议之(zhī)外，RealPage还会通过其他的方式来协调房东之间的定价策(cè)略。

RealPage每月都会举办“用户组”会议，邀请使用其软(ruǎn)件的房东(dōng)参与。这(zhè)些会议会(huì)讨论如何管理租赁到期、如何定价，以及如(rú)何在“新冠”病毒大流行期间管理物业等竞争敏感(gǎn)话题。

DOJ认为，这些会(huì)议的目的之一是促进(jìn)用户之间的沟通，以促成他们协调价格。

第四，除了提供相关的市场信息和定价(jià)建议之外，RealPage还会直接对房东(dōng)的(de)定价过程进(jìn)行干预。

为了防止房(fáng)东在市场需求波动(dòng)时因意外降价而受损，RealPage在YieldStar和AIRM中设(shè)置了很多“护栏”（guardrails）机制。比如，在市场条件变差时(shí)，这两(liǎng)款软件会建(jiàn)议房东保持价(jià)格，而不是(shì)根据(jù)市场需求(qiú)自(zì)然降低租金。为了减少租户通(tōng)过谈判进行“砍价”的机(jī)会，这两款(kuǎn)软件会建议房东尽可能减少与他们进行谈判(pàn)的(de)机会。此外(wài)，这些软件还会通过管理租约的(de)到期时间来控制(zhì)供应量，从而避(bì)免大量(liàng)房源在同一时间进入市场，以此来进(jìn)一步维持房东的定价(jià)能力。

综合以上所述，DOJ认为RealPage对房东的价格合谋提供(gōng)了帮助，并对竞(jìng)争(zhēng)秩序和消(xiāo)费者利(lì)益造成了损害。因此，它已经(jīng)涉嫌违反了《谢(xiè)尔曼法》的相关条款。

算法轴辐及其判例

在明确了(le)相关(guān)市场之后，下(xià)面(miàn)的问题就是对RealPage协助构(gòu)成合谋、操控物价的行为进行事实认定和行为分析。这可(kě)能是本案中争议较大的一(yī)部(bù)分，因为它涉及了“算法合谋”问题。

传统上，企业间(jiān)的垄断(duàn)协(xié)议通常是通过(guò)私(sī)下协商(shāng)、签订(dìng)秘(mì)密合(hé)约(yuē)等方式实现的(de)，而用算法来达成合(hé)谋的结果则是比较新的问题。在现有的文献中，通常把和算法相关的合谋分成四种(zhǒng)：“信使合谋”、“轴辐(fú)合谋”、“可预测合谋”，以及“自主机器合谋”。“轴辐合谋”指的是由一个第三方来提供算法作为工具，然后参与的(de)各方利(lì)用这个工(gōng)具来进行(xíng)合谋。其中，提供(gōng)算法的(de)第三方扮演了(le)一个“轴心”的角色，合谋的参与者就像车轮上的“辐条”，通过(guò)它来实现合谋。

从案情上看，本案涉及的应该是上述四类合谋中的轴幅合(hé)谋，而算法在案件(jiàn)中更多是被作为工具来(lái)进行(xíng)使用的，因(yīn)而(ér)法院应该会(huì)更(gèng)多按照处理轴幅合谋的思(sī)路来处理该案。

在美国，有关轴辐合谋的处理(lǐ)思路(lù)是在1972年的(de)“Elder-Beerman诉联合百(bǎi)货(huò)案”中确(què)立的(de)。在(zài)该案中，原告Elder-Beerman和联合百货都是著(zhù)名的百货零售商。当时，联合百货与66家生产(chǎn)商单独签订(dìng)了独家销售协议，Elder-Beerman认为(wèi)，联合百货(huò)的这(zhè)一行(xíng)为事实上构成了以被(bèi)告为轴(zhóu)心的轴辐合谋，就对此提出了起(qǐ)诉。

美(měi)国联邦(bāng)第六巡回法院在(zài)审理该案的过程中提出了认定轴辐协议的要件。具体来说，一个垄断协议要(yào)被(bèi)认定为是轴辐合谋需要具(jù)备三个要件：（i）存在着(zhe)整体性的非(fēi)法计划或共(gòng)同方案；（ii）所有涉(shè)案方都知道其他(tā)涉案方也(yě)会参与这个(gè)计划。即使并不是参与者都了解计(jì)划的全部细节，但(dàn)至(zhì)少每个参与者(zhě)都了解该计划的目的和后果。（iii）有证据证明所有的涉案方都积极参与(yǔ)了以上计划。

这三个要件中，要件（i）要(yào)求(qiú)的是在整个(gè)合谋的过程中，存在着一个连接所有合谋者的“轴”；要件（ii）是(shì)要求存(cún)在着“轮圈(quān)”合谋；要件（iii）则要求所有的“辐条”都积极与“轴”相连接，并可以有效(xiào)地对(duì)“轮圈”形成支(zhī)撑。

法(fǎ)院认为，在该案中后(hòu)两个要件是缺失的，因为没有证据证(zhèng)明所有生(shēng)产商都知(zhī)道其(qí)余(yú)生产商参与了合谋或有参与合谋的(de)意愿。据此，法院(yuàn)驳回了起诉。

需要说明的是，尽管“Elder-Beerman诉联(lián)合百货(huò)案”已经(jīng)确立(lì)了轴辐协议认定的三要件。但在这个案件(jiàn)中，法院并没(méi)有对(duì)如何认定那个重(zhòng)要的(de)“轮圈”合谋(móu)给(gěi)出范例。而2000年的“玩(wán)具(jù)反斗城案(àn)”则对此提供了一个很好(hǎo)的补(bǔ)充。

该案中，零售商“玩具反(fǎn)斗城”是美(měi)国的玩具零售巨头，它和十多(duō)家玩具制造商分别(bié)签(qiān)订(dìng)了内容类似(shì)的独家销(xiāo)售协(xié)议。根据协议(yì)，这些制造商将(jiāng)生产一部分专供玩具(jù)反斗城(chéng)销售的产品，而不供应给(gěi)仓储式商店。FTC认为，这一行为构成了合谋，可能对市场的竞争(zhēng)产生损害，因此勒令玩具反斗城停止这一行为。玩(wán)具(jù)反斗城不服FTC的意见，向法庭(tíng)起诉了(le)FTC。

在庭审过程(chéng)中，FTC出示(shì)了一些玩具制造商的内部文件(jiàn)作为证据。这些文件显示，很多企业生活成本高企，房租涨了该怪谁？(yè)事实上已经认(rèn)识到自己(jǐ)参与了合谋行为。比如，一些制(zhì)造商在(zài)内部文件中明(míng)确表示“如果(guǒ)竞争对手退出，我也会退出”。除(chú)此(cǐ)之外，一些文(wén)件还显示，一些制造商之所以选择参与合谋，是因为他们(men)十分惧怕(pà)仓储式商店的(de)经营策略会让自己以后(hòu)很难涨价，因而会在未来(lái)产生很大损失。根据以上事实，法院认为：虽然在游(yóu)戏反斗城发起这项(xiàng)协议(yì)时(shí)，是出于自身(shēn)目的，采用纵(zòng)向协议损害了制造商的利益。但在(zài)后(hòu)期，制造商为了维护自己的(de)利益，也积极参与了这个合谋，构成了轴辐协议，这会进一步对市场(chǎng)的竞争造成损害。

从该案例可以看到，确定“轮(lún)圈”合谋存在(zài)的要点在于能有充分的证(zhèng)据证(zhèng)明合谋的(de)参与者本身有参(cān)与合谋的动机(jī)，而不是被(bèi)协调者的行为裹挟(xié)而被(bèi)动参(cān)与的。

本案的轴辐合谋(móu)问题分析

在了解了上述两个典型判例后，我们可以运用这两个判例中确立的标准来(lái)重新对本案的案情进行思(sī)考(kǎo)。

要件（i）的成立是(shì)比较显(xiǎn)然的(de)。正(zhèng)如DOJ在起诉书中指出的(de)，RealPage不仅用自己旗下软件帮助房东进行信息沟(gōu)通、为房东提供定价服务，还会通过组织(zhī)“用户组”会(huì)议等协调用户的行为。由(yóu)此可见，RealPage确实在扮演一个“轴心”的(de)角色，积极协调房东之间的定价决策。

再(zài)看(kàn)要件（ii）。在RealPage的介入之下，房东们是否(fǒu)真的达成(chéng)了某种程度(dù)上的价格合谋(móu)，并导致了价格的上涨呢？为了论证这一点，DOJ在起诉书中引(yǐn)用了RealPage的一位高管证词。这位高管承认，使用(yòng)YieldStar和AIRM的房东会“更倾向于一致(zhì)行动，而不是相互对抗”。与此(cǐ)同时，他也认同这种协同行为可能是导致房租共(gòng)同上涨的原因之(zhī)一。他表示：“从YieldStar的后台(tái)数据可以看到，房东之(zhī)间的调(diào)价趋势表现(xiàn)出了惊人的相似。这表明这款软件很可能(néng)在决定房价走势(shì)的过程中(zhōng)扮演了重(zhòng)要(yào)的角色”。除了这位高管的证词之外，DOJ在(zài)起诉书中(zhōng)还引述(shù)了一位房东的证(zhèng)词(cí)。这位房东表示(shì)，在(zài)使用(yòng)了YieldStar进(jìn)行辅助定价之后，他很快就根据建议将(jiāng)一处住房的租金价(jià)格提升了25%。不仅如此(cǐ)，他还参考此处住(zhù)房的调价建议，将其拥有的其他住房租金也(yě)都进(jìn)行了相应的(de)上(shàng)调。

最后再看要件（iii）。一般来说，在轴辐合谋(móu)的三要件中，这一(yī)点(diǎn)是最难论证的(de)。就像在“Elder-Beerman诉联合百货案”中那样，很多时候人们(men)虽然可(kě)以证明涉案企业在某个中介的协调之下采取了(le)协调行为，但却(què)没(méi)有(yǒu)办法证明它(tā)们明确知道自(zì)己参与了合谋，也没有办法证明它们参与这一(yī)合谋出自自愿。只要这两点无法(fǎ)被证(zhèng)实，那么(me)轴辐合谋(móu)就难以被认定(dìng)。因此，在实践中，原告通常需要仿照“玩具反斗城案”的做法，举出足够(gòu)的证据证明合(hé)谋参与者的知(zhī)情(qíng)和意愿，才能确保自己胜(shèng)诉。

针对这(zhè)一问题，DOJ在起诉书中列举了很多证据来说明房东不仅认(rèn)识到(dào)了构成合(hé)谋的可能性，而且具有主(zhǔ)观(guān)意愿来(lái)参(cān)与合谋。第一，DOJ出示了RealPage高管的证词，证明了他们在向房东要求提供信(xìn)息之前会告知用户他们的信息可能会被提(tí)供给与其具(jù)有竞争关系的其他房东(dōng)进行(xíng)参考，并可能帮助其他房东进(jìn)行算法辅(fǔ)助定(dìng)价。第二，DOJ提供了一(yī)些房东的证词(cí)。这些证词表示，这些房东知道RealPage的算法可能(néng)会导致房价的集体抬升，但却仍然表示愿意继续使用这(zhè)些算法(fǎ)，因(yīn)为算法可以增加他们(men)的(de)房租收入。第三，DOJ还出示了一些证明房东之间直接进行沟通，彼此协调价格的证据。比如，有证据表明，某些房东在通过“用户(hù)组”会议相识之(zhī)后，会经常通过即时通信群组、邮件等方式联络，分享彼此的定价信息，交流定价的经验。在提交给法院的证据(jù)中，DOJ附带了房东之间的信息交流证据。基于以上证据，DOJ认为(wèi)使用Real－Page软件的(de)房东们不仅对可能的合谋知情，而且具有非常积极的主观参与意愿(yuàn)。

案件(jiàn)的可能走向及影响(xiǎng)

通过以上的分析，我们不(bù)难看到：在该案中，RealPage利用其算法组(zǔ)织房东交流信息、协调行动，并通过合(hé)谋来维持较高房租的(de)事实是相对清晰的。假(jiǎ)如原被告(gào)双方不进行和(hé)解，那么最终法院应该会有比较高的概率认定Real－Page利用算法组织合(hé)谋的事实成立，并判定其违反了《谢尔曼法》。

假设这(zhè)一状况确实出(chū)现，那么这个案(àn)件就会成为有关算法合谋的一(yī)个(gè)重要(yào)判(pàn)例，将具(jù)有不(bù)小的法律意义。

不过，相比于法律意义，这场(chǎng)起诉的政治影响可能更(gèng)值得我们关注。最近，美国大选(xuǎn)已经进(jìn)行(xíng)到关键时刻，究竟是唐(táng)纳德·特朗普重回白宫，还是卡(kǎ)马(mǎ)拉·哈(hā)里斯成为历史上第一位女性美国总统，很大程度上(shàng)取(qǔ)决于谁更能争取到中间选民的选票。正是因为(wèi)这个原因，两位候选人都在近(jìn)期推出了一连串讨好中间选(xuǎn)民的政策(cè)承诺。

现(xiàn)在中间选民最关心的(de)，是目前高企的生活成本。拜登入主白宫以来，他为恢复和刺激经济采取了持续(xù)的财政扩张政策(cè)。与此同时，美联储也(yě)长时间采取了宽松的货币政(zhèng)策。这些政策虽然成功地让美国经济免于衰退，但(dàn)却造成了通货膨(péng)胀的高企。租房费用(yòng)本身在租房人群的支出(chū)比例中占比(bǐ)很高，因而即使(shǐ)其增长(zhǎng)幅度(dù)不高，但增长的绝(jué)对量却(què)是(shì)十分明显的。在这种情况(kuàng)下(xià)，遏制房租价格上涨就成了这部分人群的最大心愿。

哈里斯的竞选阵营很显然是捕(bǔ)捉到了这部分人(rén)的诉求。不(bù)久之前(qián)，哈里斯在首次阐述自己经济(jì)政策的演讲中，就声称(chēng)如(rú)果自己当选，将会首先致力于解决这一(yī)问题。她承诺将对物价(jià)进行限(xiàn)制(zhì)，并对“哄抬物价(jià)”行(xíng)为进行严(yán)厉打击，而租房市场将(jiāng)会(huì)是其政策针对的重点。然而，哈里斯这(zhè)个试图讨好选民的政(zhèng)策(cè)主张招来的反应却非常糟糕。一些(xiē)专业人士马上指出，哈里斯的这一政策本质上就是(shì)价格控制，它从根本上就违反了经济规律。这不仅不能成功平抑物价，还可能导(dǎo)致严(yán)重的短缺。与(yǔ)此同时，选民们对于这种利用行政手(shǒu)段干预市场的(de)政(zhèng)策反(fǎn)应不佳，甚至一(yī)些民主党选民也公开对这(zhè)一政策表示了不满。

在遭(zāo)遇了普遍的(de)质疑之后，哈里斯(sī)团队(duì)赶(gǎn)紧(jǐn)解释(shì)，他(tā)们并不希(xī)望(wàng)对物价进行全面的(de)管制，而是要打击价格制定中的犯罪行为(wèi)。比如，一些房地产企业为了获取更高利润，会进行协(xié)商，一致(zhì)抬升房租，这种协同涨租金的行为就违反了反垄断法，因而应当(dāng)予以打(dǎ)击。

给定以上的背景，我们不难看到这(zhè)一次的诉讼背后的政治动(dòng)机。如果司(sī)法部在这(zhè)次诉讼中具有优势，说服(fú)法(fǎ)院(yuàn)相信房地产商之间确(què)实(shí)采(cǎi)用算法进行了(le)合(hé)谋并操控了(le)物价，那么(me)哈里斯团队就可以让(ràng)选民(mín)相信当前高昂的房租并非源(yuán)于拜登政府经济政策的失(shī)败，而(ér)是源于黑心(xīn)企业家的贪(tān)欲，同时也可以更好(hǎo)地证明其(qí)打击哄抬(tái)物价(jià)政策的合理性(xìng)。从这(zhè)个角度看，在选(xuǎn)情焦灼的当下，该案件的进展将有可能对(duì)整个美国大选的走(zǒu)向产生显著的影响。